Risolviamo subito il dubbio per cui sei su questo articolo. In linea generale, per i residenti in Italia valgono le seguenti casistiche.

  • Se l’investimento avviene in qualità di persona fisica, una tassazione del 26% viene applicata alla fonte dalla società nella quale hai investito, esclusivamente sul rendimento generato dall'operazione immobiliare (quindi solo sui dividendi, e non sul capitale investito).
    A livello fiscale quindi, la società nella quale hai investito agisce da sostituto d’imposta e tu NON dovrai dichiarare nulla in sede di dichiarazione dei redditi.

  • Nel caso in cui l’investimento avvenisse come persona giuridica, viene applicata la tassazione esclusivamente sul 5% dell'utile che verrà erogato alla tua società.

Per maggiori informazioni riguardo alla tassazione, prosegui nella lettura di questo articolo.


Il presente articolo è volto ad aiutare gli utenti di Walliance a comprendere, per linee guida, il regime di tassazione dei propri guadagni. Il riferimento è quello alla normativa vigente a marzo 2020.

Consigliamo in ogni caso di rivolgersi al proprio commercialista per informazioni dettagliate circa l’applicabilità di tali disposizioni alla propria specifica situazione fiscale.

Per quanto attiene ai flussi finanziari e di reddito legati alle modalità di equity crowdfunding, si rende sostanzialmente applicabile il regime fiscale ordinario previsto dal TUIR in materia di partecipazione al capitale societario.

In particolare, gli investimenti proposti su Walliance possono dar luogo alla percezione da parte dell’investitore di redditi che, sulla base di una distinzione per natura, possono essere qualificati come “di capitale” o “finanziari”.

Il regime impositivo di tali redditi dipende dalla natura del beneficiario (investitore).

Come è possibile leggere all'inizio del presente articolo, i dividendi percepiti dall’investimento proposto su Walliance, sono tassati con le seguenti indicazioni:

  • se il soggetto percettore è una persona fisica, l’azienda nella quale hai investito effettua, al momento della loro corresponsione, una ritenuta secca a titolo d'imposta nella misura del 26% sull’intero ammontare del guadagno generato;

  • se il soggetto percettore è una persona giuridica (azienda), concorrono, sempre con riferimento al momento dell’incasso, parzialmente al reddito d’impresa imponibile e ciò in misura differenziata a seconda che il percettore si qualifichi come società di capitali o società di persone/imprenditore individuale.

Il regime impositivo così definito, varia anche in funzione della nazionalità del soggetto percettore (italiana/europea/estera).

***

Premessa

Walliance è il primo portale italiano di Real Estate Crowdfunding attraverso cui un investitore può decidere di diversificare i suoi investimenti, grazie all’abbattimento delle tipiche barriere d’ingresso degli investimenti immobiliari. Walliance permette all’investitore di accedere all’iniziativa immobiliare investendo direttamente nella entità societaria che sviluppa e gestisce l'operazione immobiliare oggetto di crowdfunding: l’investitore non acquista alcun compendio immobiliare ma partecipa acquisendo quote/patrimonio della società che gestisce l’iniziativa. L’investitore diventa socio passivo ovvero “finanziatore” dell’iniziativa e Walliance “aiuta” l'Offerente a reperire una parte delle risorse finanziarie necessarie al suo sviluppo e l’investitore a ricercare qualificate iniziative di investimento nel settore immobiliare. Dette queste premesse, l’andamento dell’investimento è direttamente connesso all’andamento della società che gestisce l’iniziativa con i conseguenti rischi legati agli investimenti.

In sostanza il Portale di Walliance funge da vetrina di presentazione del progetto dell'Offerente che, attraverso Internet, si presenta alla platea dei potenziali investitori della rete. L'istituto del crowdfunding consente di unire gli apporti, anche modesti, di numerosi piccoli investitori e di realizzare una significativa raccolta di denaro che potrà essere utilizzato per lo sviluppo del progetto imprenditoriale o di investimento per il quale è stata condotta sul portale l'Offerta di strumenti finanziari.

Il Portale ha la funzione primaria ed esclusiva di facilitare la raccolta diffusa di capitali da parte dei soggetti del pubblico che vi accedono. Infatti, le disposizioni del Regolamento Consob a tutela degli investitori stabiliscono l'insieme degli adempimenti e delle procedure da seguire da parte dei soggetti interessati (Investitore/Offerente/Gestore del Portale) e che si rendono necessari al corretto perfezionamento dell'investimento, nel rispetto del sistema di tutele previsto dalla Legge a favore e della collettività dei risparmiatori.

Trattamento fiscale dei redditi conseguiti

I momenti impositivi derivanti dall’investimento proposto su Walliance sono i seguenti:

  1. incasso dei dividendi per distribuzione di utili/riserve;

  2. incasso dei plusvalori da realizzo/smobilizzo dell’investimento nella Società Offerente;

  3. altri diversi.

1. Incasso dei dividendi per distribuzione di utili/riserve

Come riferito brevemente in premessa, la natura del beneficiario e la sua nazionalità determinano il regime fiscale applicabile al dividendo percepito in occasione della distribuzione di utili/riserve da parte della società che gestisce l’iniziativa oggetto dell’investimento.

In generale, i dividendi concorrono a formare il reddito del soggetto percipiente secondo un principio di cassa, e dunque, nell'esercizio in cui sono percepiti.

1.1 Dividendo percepito da persona fisica residente in Italia 

Sui dividendi corrisposti a persone fisiche residenti è effettuata, al momento dell’erogazione da parte dello stesso soggetto erogante, una ritenuta a titolo d'imposta del 26%

Tale regime era previsto, fino al 31.12.2017, soltanto per i dividendi da partecipazioni non qualificate[1]; dall'1.1.2018, tale regime si applica anche ai dividendi provenienti da partecipazioni qualificate, fatta salva l'applicazione della disciplina transitoria per gli utili prodotti fino all'esercizio in corso al 31.12.2017, la cui distruzione sia deliberata dall’1.1.2018 al 31.12.2022. In relazione a tale periodo transitorio, infatti, continua ad applicarsi la concorrenza parziale al reddito (40% o 49,72% per utili formatisi fino al 31.12.2016 e 58,14% per utili formatisi dall’01.01.2017 al 31.12.2017) ex DM 26.5.2017.

1.2 Dividendo percepito da persona giuridica soggetto IRES residente in Italia (es. società di capitali) 

Riguardo ai dividendi percepiti dalle società di capitali derivanti da partecipazioni in società residenti in Italia, tali proventi concorrono al reddito imponibile soltanto nella misura del 5% del loro ammontare che, moltiplicato per l’aliquota IRES attualmente vigente (24%), determina una tassazione effettiva pari all’1,2% del dividendo stesso[2]. 

1.3 Dividendo percepito da soggetto IRPEF residente in Italia (es. società di persone o imprenditori individuali) 

In questo caso, al momento dell’incasso, il dividendo concorre parzialmente al reddito imponibile ed in particolare, nella misura:

  • del 58,14% del suo ammontare se gli utili si sono formati a partire dall'esercizio successivo a quello in corso al 31.12.2016;

  • del 49,72% del suo ammontare se gli utili si sono formati a partire dall'esercizio successivo a quello in corso al 31.12.2007 e fino all'esercizio in corso al 31.12.2016;

  • del 40% del suo importo se gli utili sono stati prodotti sino all'esercizio in corso al 31.12.2007. 

1.4 Dividendo percepito da soggetto non residente (privo di Stabile Organizzazione) in Italia[3]

Il soggetto erogante applica una ritenuta a titolo di imposta nella misura del 26% sull'intero dividendo, ai sensi dell’art. 27 co. 3 del DPR 600/73.

Tuttavia, i soggetti non residenti in Italia, possono presentare la richiesta di rimborso al Centro Operativo di Pescara, entro il termine di decadenza di 48 mesi dalla data del prelevamento dell’imposta. 

Essi hanno infatti diritto al rimborso, fino a concorrenza degli 11/26 della ritenuta, dell'imposta che dimostrino di aver pagato all'estero in via definitiva sugli stessi utili mediante certificazione del competente ufficio fiscale dello Stato estero. La richiesta, deve contenere una serie di informazioni, tra cui:

  • l’attestazione di residenza ai fini tributari nel Paese estero, rilasciata dalla competente Autorità fiscale;

  • la dichiarazione di esistenza o meno di una stabile organizzazione in Italia, cui siano riconducibili i redditi in relazione ai quali si chiede il rimborso dell’imposta;

  • la dichiarazione di esistenza di eventuali altre specifiche condizioni previste dalla Convenzione ed essere corredata della documentazione comprovante il prelievo effettivo dell’imposta.

In alternativa alla richiesta di rimborso, è possibile applicare un’ulteriore procedura, attivabile su richiesta specifica degli interessati, che consiste nel richiedere l’applicazione diretta della ritenuta convenzionale, qualora esistente e maggiormente favorevole rispetto alla tassazione ordinaria, al sostituto d’imposta italiano già in sede di effettuazione della ritenuta. Di norma, sulla base dell’art. 10 del Trattato OCSE, tale ritenuta convenzionale si attesta in una misura compresa tra il 5% e il 15%.

Per facilitare sia l’erogazione del rimborso sia l’applicazione della procedura alternativa (richiesta diretta di applicazione dell’aliquota convenzionale ridotta), l’Agenzia delle Entrate ha predisposto modelli standard da utilizzare da parte dei soggetti non residenti, anche se è sempre possibile ricorrere alla presentazione di istanze in carta semplice contenenti le medesime dichiarazioni.

Il modello A (modello standard) è contenuto nel Provvedimento AE del 10 luglio 2013, disponibile nel sito dell’Agenzia delle Entrate italiana. 

1.5 Dividendo percepito da società di capitali europee (con sede in UE e prive di Stabile Organizzazione in Italia)

Con la Finanziaria 2007, è stata equiparata la tassazione interna dei dividendi a società (tassazione sul 5% degli stessi), con quella dei dividendi corrisposti a favore di:

  • società o enti soggetti ad un'imposta sul reddito delle società in uno stato membro dell’UE;

  • società o enti soggetti appartenenti allo SEE che sono inclusi nella lista degli Stati che consentono un adeguato scambio di informazioni (“White List”).

L’articolo 27 comma 3-ter, del DPR n. 600/73, dispone, infatti, l’applicazione della ritenuta a titolo d’imposta nella misura dell’1,20%, previa presentazione, al soggetto erogante, di idonea certificazione di residenza e di status fiscale rilasciata dalle autorità fiscali del Paese di appartenenza.

Tale ritenuta spetta in tutti i casi in cui non risulti applicabile la Direttiva “Madre-figlia“ regime di esenzione totale che spetta limitatamente ai casi di possesso di partecipazione diretta non inferiore al 10% del capitale della società erogante ininterrottamente da almeno un anno.

1.6 Dividendo percepito da persona fisica residente fuori dalla Francia per un investimento effettuato in una società soggetta all’imposta sul reddito delle società in Francia

I dividendi distribuiti da società soggette all'imposta sul reddito delle società stabilite in Francia a persone fisiche che non sono residenti in Francia a fini fiscali sono in linea di principio soggetti a una ritenuta alla fonte in Francia ad un tasso del 12,8%.

Tuttavia, questa ritenuta può essere ridotta o addirittura eliminata in base a un trattato fiscale internazionale.

Questa tassazione deve essere combinata, ove necessario, con la tassazione nello Stato di residenza del beneficiario (in caso di trattato fiscale, è normalmente previsto un dispositivo per eliminare qualsiasi doppia tassazione).

Tuttavia, la suddetta percentuale può raggiungere il 75% quando i dividendi sono pagati in uno Stato o territorio non cooperativo ("paradiso fiscale"), a meno che non si dimostri che lo scopo o l'effetto delle distribuzioni non sia quello di permetterne la localizzazione in tale Stato o territorio a scopo di evasione fiscale.

1.7 Dividendo percepito da persona giuridica stabilita fuori dalla Francia per un investimento effettuato in una società soggetta all’imposta sul reddito delle società in Francia

I dividendi distribuiti da società soggette all'imposta sul reddito delle società stabilite in Francia a persone giuridiche stabilite al di fuori della Francia sono soggetti a ritenuta alla fonte in Francia all'aliquota standard dell'imposta sul reddito delle società (cioè, per il 2021, 26,5% e, a partire dal 2022, 25%).

Tuttavia, questa ritenuta alla fonte può essere ridotta, o addirittura eliminata, in virtù di un trattato fiscale internazionale, o in virtù del regime europeo "madre-figlia", ove applicabile (quando la società beneficiaria è stabilita in un altro Stato dell'Unione europea e detiene almeno il 10% del capitale della società francese per almeno 2 anni, i dividendi distribuiti sono esenti da ritenuta alla fonte in Francia).

Questa tassazione deve essere combinata, ove necessario, con la tassazione nello Stato di residenza del beneficiario (in caso di trattato fiscale, è normalmente previsto un dispositivo per evitare una doppia tassazione).

Tuttavia, la suddetta percentuale può raggiungere il 75% quando i dividendi sono pagati in uno Stato o territorio non cooperativo ("paradiso fiscale"), a meno che non si dimostri che le distribuzioni non hanno né l'oggetto né l'effetto di permetterne la localizzazione in tale Stato o territorio a scopo di evasione fiscale.

2. Incasso plusvalore da realizzo/smobilizzo dell’investimento nella Società Offerente

Anche in relazione a tale fattispecie impositiva, la natura e la nazionalità dell’investitore determinano il regime fiscale applicabile.

Con riguardo, infatti, al soggetto investitore, la cessione a titolo oneroso di partecipazioni origina “capital gain” (per i soggetti non imprenditori) oppure “plusvalenze/minusvalenze” (nel caso di partecipazioni detenute in regime di impresa).

Al di là della diversa configurazione fiscale del reddito, in generale, il presupposto impositivo di tale casistica si origina, nella maggior parte dei casi, con il trasferimento della proprietà della partecipazione. Tuttavia, tale plusvalenza diviene imponibile quando viene percepito il corrispettivo per tale realizzo.

Di seguito le particolarità con riferimento allo specifico trattamento fiscale.

2.1 Realizzo/smobilizzo di partecipazioni detenute da soggetti residenti

Dall'1.1.2019[4], le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di partecipazioni da parte di soggetti non imprenditori residenti, sia nel caso di partecipazioni qualificate sia in quello delle non qualificate, scontano l'imposta sostitutiva del 26%.

Il momento impositivo è legato anche in questo caso ad un criterio di cassa. Nel caso in cui il corrispettivo pattuito venga dilazionato o percepito in forma rateale, la plusvalenza deve essere determinata proporzionalmente alle somme incassate in ogni periodo d'imposta.

Il valore da assoggettare a tassazione è calcolato come differenza tra il corrispettivo percepito (prezzo) e il costo o il valore di acquisto della stessa, aumentato di ogni onere inerente, compresa l'imposta di successione e donazione, con esclusione degli interessi passivi.

Nell'ambito del reddito d'impresa, invece, il realizzo di partecipazioni può beneficiare del regime della participation exemption (cd. regime pex). Tale regime prevede una percentuale di esenzione pari al 95% della plusvalenza da realizzo di partecipazioni che presentano i requisiti previsti dall'art. 87 co. 1 del TUIR[5] [6]. La plusvalenza si considera realizzata al momento della consegna dei titoli o, se, successivo, al momento in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà stabilito contrattualmente (non rilevano né acconti né pagamenti rateali).

2.1 Realizzo/smobilizzo di partecipazioni detenute da soggetti non residenti

Per i non residenti esistono alcune norme interne che prevedono l'esenzione da imposta sostitutiva in Italia. 

In particolare, ai fini che qui interessano, è prevista l’esenzione delle plusvalenze da realizzo delle partecipazioni non qualificate detenute in società non quotate per tutti i soggetti residenti nei Paesi di cui alla White list di cui al DM 4.9.96 e successive modifiche e integrazioni (art. 5 co. 5 del DLgs. 461/97), cioè negli Stati e territori che consentono un adeguato scambio di informazioni.

In caso di residenza in un Paese non White list, le plusvalenze da partecipazioni non qualificate sono imponibili in base alla normativa interna (26%), ma nella maggior parte dei casi sono esenti in base alle Convenzioni contro le doppie imposizioni.

Diventa in questo caso prioritario, valutare attentamente le previsioni delle singole Convenzioni stipulate dall'Italia con lo Stato di residenza del percipiente, in quanto:

  1. se la Convenzione è conforme all'art. 13 del modello OCSE, è lo Stato estero a tassare in via esclusiva la plusvalenza, mentre in Italia non sarebbe dovuta alcuna imposta (ad esempio, un soggetto svizzero potrebbe fare valere la Convenzione Italia-Svizzera e vedersi riconoscere l'esenzione da imposta anche per le plusvalenze su partecipazioni qualificate);

  2. se la Convenzione si discosta invece dall’art. 13 OCSE, potrebbe essere prevista la tassazione concorrente dei due Stati[7].

Le specifiche Convenzioni contro le doppie imposizioni vanno valutate molto attentamente soprattutto con riferimento al caso degli investimenti proposti su Walliance, in quanto le partecipazioni realizzate/smobilizzate sono (quasi) sempre riferibili, direttamente o indirettamente, a partecipazioni detenute in società immobiliari. L'art. 13, paragrafo 4, del modello OCSE infatti, stabilisce che le plusvalenze conseguite da un residente di uno Stato contraente a seguito dell'alienazione di “azioni” derivanti per oltre il 50%, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati nell'altro Stato contraente possono essere tassate in detto altro Stato. 

La norma è ispirata a ragioni di cautela fiscale, essendo finalizzata ad evitare che il soggetto, anziché cedere immobili situati nello Stato estero (con tassazione concorrente delle plusvalenze in entrambi gli Stati ai sensi dell’art. 13, paragrafo 1), li immetta in una società di diritto estero e ne ceda le quote, scontando l’imposta nel solo Stato di residenza (naturalmente, se ciò prevede la Convenzione).

Va pertanto effettuata una valutazione caso per caso, previa verifica del dettato delle Convenzioni in uso con l’Italia, se esistenti.

È possibile consultare le vigenti Convenzioni nel sito del Dipartimento delle finanze qui di seguito riportato https://www.finanze.gov.it/opencms/it/fiscalita-comunitaria-e-internazionale/convenzioni-e-accordi/convenzioni-per-evitare-le-doppie-imposizioni/ .

***

Note

[1] La definizione di partecipazioni qualificate e non qualificate è data dall’art. 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). La “qualificazione” è data dal possesso di una percentuale di partecipazione al capitale o al patrimonio superiore al 25% ovvero una percentuale dei diritti di voto esercitabili in assemblea ordinaria superiore al 20%, per le società non quotate; una percentuale di partecipazione al capitale o al patrimonio superiore al 5% ovvero una percentuale dei diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria superiore al 2%, per le società i cui titoli sono negoziati nei mercati regolamentati.[2] Per i soggetti che redigono il bilancio secondo i principi contabili internazionali, esiste un differente regime fiscale in funzione della destinazione della partecipazione posseduta: se a titolo di investimento durevole al pari delle società che redigono i bilanci secondo i principi contabili nazionali (IRES sul 5% dell’ammontare); se per la negoziazione, sono imponibili per l'intero ammontare.[3] La presenza di una Stabile Organizzazione (S.O.) in Italia, assimila la posizione “fiscale” del soggetto non residente a quella di un percettore italiano. Se infatti la partecipazione sia riferibile alla S.O., il dividendo concorre alla formazione del reddito complessivo in Italia (nel limite del 5%), senza l’applicazione della ritenuta a titolo d'imposta.[4] Novità introdotta dalla Legge di bilancio 2018. Plusvalenze da cessione di partecipazioni qualificate e non qualificate appartengono ora ad un’unica categoria reddituale compensabile con minusvalenze da cessione di partecipazioni qualificate e non. Le novità apportate all’articolo 68 del TUIR hanno reso necessario il contestuale ampliamento dell’ambito di applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze intervenendo sugli articoli 5, 6 e 7 del Dlgs 461/1997 afferenti anche al regime amministrato e gestito.[5] I requisiti sono i seguenti: ininterrotto possesso della partecipazione dal primo giorno del dodicesimo mese precedente a quello dell'avvenuta cessione (lett. a); iscrizione della partecipazione tra le immobilizzazioni finanziarie nel primo bilancio chiuso durante il periodo di possesso (lett. b); residenza fiscale della società partecipata in Stati o territori diversi da quelli a fiscalità privilegiata (lett. c); esercizio da parte della società partecipata di un'impresa commerciale (lett. d). la lettera d) determina l’esclusione dalla possibilità di fruire del regime pex delle società il cui patrimonio è prevalentemente costituito da immobili non strumentali.[6] Parallelamente, le minusvalenze su partecipazioni che soddisfano i requisiti per l'esenzione sono completamente indeducibili.[7] Per quanto riguarda invece le plusvalenze da cessione di partecipazioni qualificate, esse sono imponibili in base alla normativa italiana (interna), ma nella maggior parte dei casi sono esenti in base alle Convenzioni contro le doppie imposizioni.


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