Quali sono le categorie di rischio?
Walliance valuta ogni progetto e vi assegna una specifica categoria di rischio. Di seguito è riportata la scala di rating (la classe di rischio), affiancata dal punteggio di scoring (il valore numerico calcolato dall'algoritmo), secondo il sistema di gestione dei rischi di Walliance.
Scala di rating
Classe | Punteggio | Lettura |
AAA | 0-5 | rischio molto basso |
AA | 5,1-10 | rischio basso |
A | 10,1-15 | rischio moderato-basso |
BBB | 15,1-20 | rischio medio |
BB | 20,1-25 | rischio medio-alto |
B | 25,1-30 | rischio alto |
CCC | 30,1-35 | rischio molto alto |
CC | 35,1-40 | rischio critico |
C | >40 | rischio estremo |
In conformità a quanto previsto dall’art. 20, paragrafo 1, del Regolamento (UE) 2020/1503 e dal Regolamento Delegato (UE) 2022/2115, Walliance pubblica sia il Tasso di Default effettivo sia quello previsto per tutti i prestiti promossi sulla piattaforma. I tassi vengono distinti per categoria di rischio, seguendo la classificazione del sistema di gestione dei rischi di Walliance e considerando la classe attribuita a ogni prestito alla data di pubblicazione.
Si precisa che, per tutti i progetti valutati e pubblicati prima del 27 luglio 2026, l'assegnazione alle diverse categorie di rischio avveniva sulla base degli indici forniti da Modefinance o da altre società di rating.
Come viene calcolato il punteggio?
Il calcolo del punteggio di rischio avviene in modo automatico attraverso un processo sviluppato in tre fasi. Il sistema trasforma le metriche di progetto in voti da 1 a 5 per sette indicatori specifici. Ogni voto genera 'punti di rischio' proporzionali al peso dell'indicatore: più la somma complessiva dei punti di rischio è vicina allo zero, più il rating finale attribuito al progetto sarà alto (fino al massimo di AAA).
1. Mappatura dei fattori chiave e assegnazione del voto (da 1 a 5)
Il sistema prende in considerazione 7 indicatori sia di natura economico-finanziaria sia legati al progetto. Per ciascuno di questi indicatori il sistema attribuisce un voto che va da 1 a 5:
1 rappresenta la situazione di minimo rischio;
5 rappresenta la situazione di massimo rischio.
Descrizione dei 7 indicatori
Score composito oggettivo (peso 25%) Si tratta dell'indicatore con il peso maggiore nel modello. Raccoglie e sintetizza le metriche oggettive e storiche legate alla qualità e alla solidità complessiva dell'operazione e del candidato Titolare di Progetto. |
Score KPI conto economico (peso 20%) Valuta la sostenibilità e l'equilibrio economico del piano industriale, analizzando la marginalità e la struttura dei ricavi e dei costi previsionali del progetto. |
Loan to Cost (peso 15%) Misura l'incidenza del finanziamento richiesto tramite l’offerta di crowdfunding pubblicata su Walliance rispetto al costo totale dell'operazione. Più la percentuale è contenuta, minore è la dipendenza dell'operazione dal capitale raccolto. |
Loan to Value (peso 10%) Rapporta il valore del finanziamento richiesto al valore di mercato stimato dell'immobile (o del progetto ultimato). Fornisce una misura della garanzia patrimoniale a copertura dell'operazione. |
Copertura debito in uscita (peso 10%) Misura la capacità dei flussi di cassa generati dal progetto di ripagare e coprire il debito contratto alla sua chiusura. |
Profit on Cost (peso 10%) Rappresenta il margine di profitto atteso calcolato in rapporto ai costi totali sostenuti per la realizzazione del progetto. |
Esito mercato oggettivo (peso 10%) Misura l'appetibilità commerciale dell'intervento immobiliare basandosi sui dati del mercato di riferimento (es. velocità di vendita della zona, pricing al metro quadro, livello di pre-commercializzazione o gradimento della tipologia di immobile). |
2. Conversione del voto (da 1 a 5) in 'punti di rischio'
Una volta ottenuto il voto per ogni singolo indicatore, il sistema trasforma quel valore in 'punti di rischio'. Per farlo, applica una formula matematica specifica:
[(Voto – 1) / 4] × Peso dell’indicatore
In questo modo:
Se un indicatore ottiene voto 1 (rischio minimo), genera 0 punti di rischio.
Se ottiene voto 5 (rischio massimo), impatta per l'intero peso % assegnato a quell’indicatore (ad esempio, lo Score composito oggettivo pesa fino a 25 punti, i KPI conto economico fino a 20 punti, e così via).
3. Calcolo del punteggio totale e assegnazione della classe di rating
I punti di rischio calcolati per ciascuno dei 7 indicatori vengono sommati per ottenere il punteggio di rischio complessivo. In base a questo valore totale, il sistema assegna al progetto la relativa classe di rating. Poiché il modello misura il livello di rischio, minore è il punteggio totale accumulato, migliore sarà il rating assegnato al progetto (con il livello AAA riservato ai punteggi più bassi).
Valutazione del rischio di credito
Il giudizio sul rischio di credito viene quindi formalizzato attribuendo a ogni progetto una specifica categoria di rischio, in conformità con il modello sopra descritto.
Per garantire maggiore accuratezza, Walliance affianca alle proprie rilevazioni interne una serie di verifiche condotte tramite partner terzi. In particolare, si avvale dei servizi di Cerved per analizzare la storia societaria, identificare eventuali pregiudizievoli pregressi e intercettare ogni ulteriore informazione rilevante.
In caso di indisponibilità tecnica del modello interno, o qualora lo ritenga opportuno per integrare e rafforzare le proprie valutazioni, Walliance potrà avvalersi anche del rating creditizio elaborato da Modefinance.
Si noti che le valutazioni del merito creditizio qui descritte non rappresentano rating del credito emessi in conformità con il Regolamento UE 1060/2009 e seguenti.
Soglia minima di ammissibilità
Per garantire un livello di qualità elevato ed omogeneo tra le offerte pubblicate, vengono ammessi in piattaforma i progetti che raggiungono una classe di rating pari o superiore a "B", determinata dal modello interno di gestione del rischio o, nei casi specifici, dal rating rilasciato da Modefinance.
Eventuali eccezioni a questa soglia minima rivestono un carattere e saranno supportate da una puntuale motivazione.